从去年开始，这将近一年的时间，决策层是达成了高度共识，那就是收缩泡沫，而且具体的应对措施是密集出台。无论是银监会对银行理财产品的整顿，比如期限错配、委外、净值型产品的推出、打破刚兑的预期等等，还是楼市的冻结、资本流动的管制、保险业的整顿等等。决策层是在极力抑制资产泡沫继续膨胀，甚至希望能够在不保证崩盘的前提下去收缩泡沫。

信贷的收缩，意味着流动性的紧张，说白了就是市场“钱荒”或者叫“钱紧”，现在国内货币市场利率中枢稳健上行的现象，已经说明了这一点。

“控制”已经在去年开始成为当下的主题，预计未来一样如此，在这一轮经济调整的周期里，都会这样做。

1，控制是主题 收缩泡沫



我们现在可以把确定性的因素摆出来：从去年开始，这将近一年的时间，我认为决策层是达成了高度共识，那就是收缩泡沫，而且具体的应对措施是密集出台。

这是一种信号：当下形势真的非常严峻，不得不采取非常之手段来控制局势。以我对这个体制的理解，若非撞南墙，是不会回头的。

所以，通过观察过去一年金融系统频繁出台的措施，我可以很肯定地告诉大家，未来肯定是这样的一个画面：在控制整个金融局势确保不发生系统性金融风险的前提下，极度收缩泡沫，以空间换时间。

一些具体的措施我之前的文章已经分析过很多了，数据的罗列也很多了，我今天不想再去罗列这些东西。

大家可以去回顾一下：无论是银监会对银行理财产品的整顿，比如期限错配、委外、净值型产品的推出、打破刚兑的预期等等，还是楼市的冻结、资本流动的管制、保险业的整顿等等。

政策在频繁出台，已经在反向告诉我们，决策层是在极力抑制资产泡沫继续膨胀，甚至希望能够在不保证崩盘的前提下去收缩泡沫。

“控制”已经在去年开始成为当下的主题，预计未来一样如此，在这一轮经济调整的周期里，都会这样做。

我们经常听到一个词语叫“金融去杠杆”，上面这些就叫金融去杠杆或者间接辅助金融去杠杆。

当下，处置金融风险，已经被决策层摆在一个极为核心的政策清单里面，甚至我认为这是当下中国最核心的几件事。

如果把中国金融系统存在的问题比作核弹，我估计现在也没几个人能够精确预估这个核弹的量级，爆炸起来会多严重。

看看那些表外、表表外、错配、嵌套、资金池、委外以及各种见不得人的抽屉协议，这些东西都犬牙交错，形成了非常复杂的套利结构。

但到底在这些表面上的债权关系之下，底层资产是什么、值多少钱谁也说不清楚。我们只看到，泡沫就这样在资本的推动下，不断膨胀。

所以，现在普通投资人在人性贪婪的原始动力下不顾一切地逐利，我是能够理解的，因为他们所掌握的信息和知识完全不足以让他们看清当下，甚至是看不到。

看不到，看不清楚，自然不知道有些做法会让他们死，更不知道是怎么死的。

但接下来宏观经济的态势已经是可以看到的了。

过去几十年的发展，如果把中国经济比作一台机器，其实就是一个高度依赖信贷的经济体，动力来自于信贷，而这台机器是什么配置，其实都是定型的，短期之内很难改。

所以信贷扩张厉害的时候，机器运作很快，经济增长很快，但是结果就是现在这个样子（具体的演变逻辑我之前分析过）不再赘述，把整个经济都推向危险的边缘。

如何应对这个局面，我认为决策层并非一开始就取得这样的共识，其中牵扯到博弈如何激烈我们不得而知。

但过去一年，我们看到了共识在实现：收缩泡沫。

这意味着要让信贷扩张慢下来，所以我们看到了央行出台了MPA（广义信贷约束），银监会出台了“三套利”，各种资管新规频密出台。

这就是当下的现状，伴随着我信贷扩张的减速甚至是负增长，必然会让中国经济这台机器的运作慢下来，最直观的表现是GDP增速的下降。

未来会滑到一个什么样的低位，我很难判断这一点，但经济活动现在变得不那么活跃，大家是可以感受出来的，甚至有些行业是出现了萧条的景象。

这是一个长时间的过程，大家要做好心理准备，中国已经开始进入一个泡沫收缩的过程，也是一个重塑资产负债表的过程。

2，收紧流动性  限制资产套现



所以现在整个市场是风声鹤唳的。

因为去杠杆这件事，你可以简单理解为就是在规范资本的流向，甚至是抑制资本的流动，流动性在步步紧缩，大白讲就是资本市场的钱少了。

所以我们看到今年的股市，很明显的一个例子就是，大家都在往白马股大蓝筹靠。

为什么？

因为长期以来，中国A股的股票估值都是靠流动性撑起来的，相当多的股票并不值那个价格，但市场钱多了之后可以让股票溢价超出真实价格很多倍。

所以当市场流动性收紧之后，大家自然会把目光转移到那些真正有投资价值的股票上，也就是所谓的“价值投资”。

我个人这其实是一个被动选择的过程，因为那些本来虚高的股票现在因为流动性收紧之后变得不确定，所以大家现在没办法只能去拥抱确定性的东西。

正常来讲大家本来就应该拥有确定性的东西，比如真正有价值的东西，但这东西是细水长流的，炒不了，但中国人喜欢炒，大部分炒股的就是盲目跟风的。

现在被逼着进行所谓的“价值投资”其实是一种很滑稽的结果。

当大家一股劲地将原来手头那些靠流动性支撑得到溢价的股票卖掉换位大蓝筹之类的白马股之后，我们今年看到了这些股票也是一个劲地涨。

但总体来看，整个股票市场的市值是在不断蒸发的，场内的货币在逐步被消灭。

因为市场交易不活跃了，变成低频交易，低频交易很多时候会表现得有价无市，缺乏交易对手，价格会逐步下调。

我举股票作为例子，其实想说明一件事：金融去杠杆的过程，其实就是资产价格变化的过程，由高走低的过程，这就是无法避免的问题，迟早的事情。

我们看到虽然现在的股票市场一直震荡，但其实是伴随着阴跌的。

这是钝刀子割肉的过程，你会在阴跌中逐步麻木，比一下子见底心里接受程度要好点，但过程很痛苦。

即便股票价格没有被打下来，也至少是这样的一个结果：由于缺少对手盘，一切的价格都是纸面价格，没有任何意义，说白了就是你只能套在那里。

又比如楼市，去年国庆前后持续到现在的调控政策，也是在实行“冻结”和“控制”的理念。这是一个更大的货币池子，高位冻结楼市是必然的选择。

我在之前的文章里讲过很多次，冻结楼市，就是限制买卖双方，给市场降温，这短期内会造成市场成交量的下降，但价格可能依然报得虚高，价格不会真的跌下来。

这几年，我估计楼市依然是高位的局面，伴随小幅的涨跌。

但总体上，交易量肯定会被紧紧锁住，因为只有限制交易，才能让虚报的价格慢慢变得有价无市，达到封锁资金而不是放任泡沫膨胀的目的。

不但是股市和楼市，我认为其他大类资产也必然存在相似的逻辑，那就是这个时候你砸钱进去，你很难再难套现出来。

最容易出现这种问题的投资方向就是风险投资以及新三板这种，缺乏流动性，失去流动性支撑的价格就是有价无市，肯定是没有什么前景的。

3，资产配置要保证充足的现金流

总体来看的话，其实决策层的思路已经很清楚了，通过收紧信贷来收缩泡沫，但在这个过程中又不想造成人仰马翻，要守住系统性风险。

信贷的收缩，意味着流动性的紧张，说白了就是市场“钱荒”或者叫“钱紧”，现在国内货币市场利率中枢稳健上行的现象，已经说明了这一点。

而流动性的收紧，必然会让资产价格逐步下调，市场开始抛售原来靠流动性溢价的品种，换成具有真实投资的品种。这会是未来相当长时间里资本市场的主旋律。

对于楼市，则采取通过限贷限购等方式限制交易，达到高位冻结资金的方式，避免大跌引发系统性金融风险。

决策层的这个思路，我认为会贯穿在整个经济转型的过程中，短期之内我们很难看到有任何调整。

在这种政策思路下的金融去杠杆，其实就是我上面讲的钝刀子割肉，过程会非常煎熬。大家一定要领悟到这一点，从而及时去调整自己的资产配置方向，而不是死死守住那些流动性差的资产。

现在买房等于替别人还债

来源：骥观天下(ID:jiguantx) 作者：孙骁骥

房企进入了高负债时代，房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在中国的楼市，再合适不过。

房奴们的焦虑在于，在不断限购限贷的今天，老百姓购房的难度实际上并没有因此大幅降低。是的，楼市如今是被打压了，但请问现在你买房是变得更容易还是更困难了？

表面上看，全国平均的房价收入比从去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房价略有下降，但是与此同时，购房贷款利率的大幅上调。中、农、工、建、交等主要银行都在近一个月内提高了北上深的房贷利率，一线城市普遍将利率折扣由9折上调至9.5折，二线城市优惠利率9.5折占比上升，部分银行已上调至基准利率。

房价表面上略有下降，而一旦加上贷款利率提高的因素，便会明显的加重按揭人的负担，让没钱的人更买不起房。而且购房成本越到后面会越高，今天不买，以后怕是更买不起。但如果现在买了，假如将来房价回落，自己就很可能会变成负资产。房奴的选择困难由此产生。

购房者在犹豫，房产市场的交易活跃度也在转冷。根据CREIS数据显示，2017年4月主要城市房地产成交面积同比下降21.75%，随着利率和限购政策不断收紧，成交量的下跌还将持续。相应的，不少城市的房屋库存出现上升，例如蚌埠库存增加了14.8%，宁波库存环比上升11.4%。

楼市交易活跃度的普遍下降，说明强大的限购政策已经让习惯了投资房产的老百姓不敢买房，也买不起房了。这是购房者焦虑的根源。但就在成交量下跌的同时，房企的焦虑感也越来越强，甚至超过了购房者的焦虑程度。

据媒体统计，中国城市的房价已经在2017年全面陷入了停滞，预计全年的房价将出现一位数下跌，规模较大的开发商销售额下降将在10%左右。这不是一个好的信号。对房企来说，卖房的价格减低，卖房的速度减慢，在商业上都会产生致命的后果。

实际上，如果无法按照既定价格在短期内卖掉足够数量的房屋，就意味着房企手里没有足够的现金流。房企手中现金不足，后果很严重，因为这些现金都是要还给银行的。如果房企们普遍都在某一时间内还不起欠债，那就标志着系统性金融危机的到来。

那么，中国的房企究竟负了多少债，给购房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，负债挖的坑又深又大，难以填满。

中国的房企多年以来都是这个套路：看面子都是土豪，看里子全是负债。负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题，但是近两年，房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧，增高的负债也逐渐引发了担忧。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

具体来说，例如中国恒大在去年的借款就达到5350亿，净负债率119%，又比如绿地在去年的净债权益比一度接近300%。而目前全国上市房企的平均负债率，也已经高达96%。对比一下2010年的数据，当年房企平均的负债率只有74.5%。可以说，这些年的房企向银行借钱是越来越多，产生的风险越来越大。

借这么多钱的原因，是因为要搞扩张。像是恒大这类龙头房企，目前依然在拼命的搞新项目开发，尽管去年他们已经手握2.29亿平方米的优质土地储备，但今年恒大依然在南昌、无锡、杭州等二三线城市补充项目。其他的大房企如绿城、碧桂园、中海、华润等等也都在补库存。例如中海在今年1到4月的土地储备金额就同比增加了710%。众所周知，补仓越多，欠债就越多。

楼市政策在去库存，房企却在补库存，一边挖坑，一边填土。最后被玩死的，是广大的购房者以及整个地产行业。

欠债多了，总有还不上的一天。实际上，房企的债务出现违约以及各种相关问题，在近几年已见诸新闻。前几年，河北邯郸房产业就发生过债务危机，H股上市的佳兆集团也出现过贷款违约。当然，比起过去，我们更关心现在。今天发生债务违约事件的几率有多大呢？根据今年初香港投资研究集团对媒体的说法“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘”。

处在“刀锋边缘”的房企，对于购房者来说将意味着什么？

我们知道，在房地产开发的贷款环节，主要是以土地和在建工程作为抵押担保的贷款。这些贷款的还款来源，很重要的一部分就是来自于开发项目未来产生的现金流，另外也包括土地和在建工程本身的价值。

换句话说，当开发商贷款开发完土地之后，在还款期限内尽快尽多的高价卖出房子，是获得现金来源的重要手段，这一笔资金，无论对于房企自身还是房企的债权人银行而言，都非常的重要。

这意味着，当你拿着现金到售楼处买下房产时，其实你在帮房企还债，同时也在帮助银行收回贷款，减小了系统性风险爆发的可能。这也就可以解释为什么现在开发商在三四线的新楼盘要人为制造很多促销噱头。像是对外宣传说什么房屋供不应求、摇号购房、捂盘涨价等等戏码。他们不希望看到房价出现下跌，或是销售量低迷，这都可能使得房企无法及时偿还贷款，造成银行方面极大的债务风险。

因此，千万别着了他们的道。你必需清楚的意识到：在购房以前，你并不欠任何人的钱；而房企在卖出房子以前，一屁股都是欠债。卖房的其实远比买房的心慌啊，你急什么呢。

心慌的地产商于是进入了三四线城市搞开发。以今年4月某机构的调查数据为例，据统计，一线城市的商品房销售面积同比减少41.3%，二线城市减少37.8%，而在调查取样的三四线城市，商品房销售面积不但没下降，反而是同比上升21.8%。

疯狂的三四线地产开发，背后其实也是和房企的债务有关。

目前，房地产开发贷款的抵押率一般在70%以下，也就是说，只要地价和在建工程价格下跌不超过30%，即便是在开发商暂时无法用现金还款的情况下，银行也能通过处置抵押物来收回资金。所以，房企必须要保证房价和地价不跌，而且土地还得持续卖，持续开发。用新开发的项目作为抵押品，来担保之前的欠债。在这种玩法之下，房企就必然是无度开发，疯狂拿地，以债养债，以地养债。

此一趋势目前还无法主动停止下来。毕竟，现在地方政府债务也很严重，要靠出让土地来还钱，因此并不会停止与地产商的合作。

据中国指数研究院的数据，今年4月大陆三百个城市的土地出让金同比增加35%，环比增加8%，其中重点50个城市出让土地金额达到7600亿元，上涨53%……地方政府依然在卖地，房企在圈地。这和我们过去熟悉的地产经济没有本质的不同，而且势头还更猛了。

现在知道国际信用评级机构为啥下调中国的评级了吗？目前的企业债、地方政府债连成一片，体量巨大，而还债的一部分任务，就肩负在了楼市的购房者和股市的散户身上。这个债务的偿还基础，显然并不是那么牢靠。你说，这揪心的情况能不引发国际投资者的担忧吗。

实际上，在穆迪下调中国信用评级之前。另一个评级机构惠誉（Fitch）早先已警告过：中国企业债的风险已经非常高，某些企业对海外发行的债券最后根本不可能兑现。在这些垃圾级的公司中，有相当一部分是房地产开发商。看来，国际投资者早已摸清房企的底细了，只是内地的不少购房者，还在盲目的相信房企的宣传。

按照某外媒的说法，目前的中国经济，出现了一种“借债上瘾”的症状，这在房地产领域表现得尤其突出。疯狂借债的背后，是持续的土地开发。土地财政、地产经济的套路还延续。基本套路不变的情况下，房子仍然不是用来住的，而是用来还债的。你付钱，他还债，这样的活雷锋房奴们难道还想继续当吗？

中国的楼市，从头至尾就是一场庞氏骗局。房企交出了第一棒，然后棒子不断的往下专递……之所以到现在这场骗局还没有破灭，那是因为接盘的人实在太多，从企业到个人，房价的接力棒一直在不停的传啊传，根本停不下来。最后大家都被绕了进去，成为这场骗局的利益共同体。

我们常听到，“老乡别走”的呼声在股市回响，现如今这声音又来到楼市。不过，老乡经过这么多年折腾下来，已经没钱或者不想玩了。等老乡们都摸清套路的那天，楼市就只剩投机者自己和自己玩，这场楼市的泡沫游戏，便到了无以为继的时候。

未来楼市投资的几条建议

来源：菜鸟理财（cainiaolc） 作者：晚风乌贼  

1、重要原则，保证充足的现金流，避免流动性枯竭。

2、调整资产配置方向，本身就是流动性差的品种，要减持或者考虑清掉，哪怕现在你是亏的。

因为不卖掉的话长期看亏得更大，因为这些东西只会在时间的长河中阴跌。

3、不要期望现在的楼市能给你带来巨大财富，如果能卖掉一些房子尽量卖掉，持有一套自住就可以。

因为就算持有你未来也更难变现，没任何意义，更重要的是，房地产税以后出来了，你还要付出巨大的持有房产的成本。

4、还没买房子但又想买的刚需人群，不要盲目负债，买房子量力而为。

现在这个时候，无需过多考虑什么学位房之类的了，先改善自己现在的生活条件，满足这一点已经非常不错了。

5、保持就业状态，不要随便“裸辞”。平时有时间，多给自己充电，增加自己的复合能力和技能，就算以后市场萧条失业严重，你也会拥有竞争力。

10、现在开始，我们已经开始步入一个温水煮青蛙的过程了。对于未来，你要学会调整心态，无论是收入还是压力，没有什么是不可能的。