“不惜一切代价高价拿地”的行为，使得房企负债额不断上升，大型房企同样债台高筑。



中房智库研究员 许倩

房企的资产负债表及现金流远没有其业绩报表表现得那么光鲜。

据Wind资讯统计，2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元。

“不惜一切代价高价拿地”的行为，使得房企负债额不断上升，大型房企同样债台高筑。

中房智库研究员的统计显示，有24家知名房企2016年资产负债率超过80%,其中负债率最高的是绿地控股，负债率达89.43%，净负债率达290%，而代表偿债能力的速动比率指标仅0.4，远低于1的安全值。而绿地控股在2016年的经营现金流、投资现金流均为负值，仅靠筹资支持现金流。



而融创中国2016年末的有息负债达到1128亿元，同比上涨169.97%，这还不包括99.57亿元的永续债。

标杆房企中的中国恒大，债务压力同样堪忧。2016年中国恒大资产负债率为85.75%，净负债率为175%，这还不包括1129.44亿元的永续债。有机构统计，若将永续债计入负债，中国恒大的负债率将突破400%。同样，中国恒大2016年的经营现金流、投资现金流亦均为负值。

“并购王”融创中国董事长孙宏斌对做大规模有着强烈的渴望，但是面对此轮调控，他罕见地表示了悲观，并称“货币政策收紧、利息增加，企业的现金流会很紧张，这个行业风险在放大”。而在万科2016年年报《致股东信》中，“焦虑”一词亦格外刺眼。在楼市繁荣即将褪潮之际，房企的偿债能力尤其值得警惕。

房企总负债近5万亿

上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高。

据Wind资讯统计，2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增长25.93%；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年为76.55%。

从数据上看，房企债务规模与销售规模呈现正相关，企业规模越大，其总有息负债也相对越高。2016年总有息负债超千亿的企业有7家，分别是中国恒大（有息负债5350.7亿元）、中海地产（1547亿元）、碧桂园（1362亿元）、万科地产（1289亿元）、富力地产（1209亿元）、融创中国（1128亿元）、保利地产（1122亿元）。

2016年有息负债增长最快的是融创中国，同比增长了169.97%；其次是融信中国，有息负债394.17亿元，同比增长140.75；中国恒大、万科地产的同比增幅也较大，分别增长80.22%、62.11%。

克而瑞分析师房玲认为，2016年房企总体负债增长，主要源于上半年公司债的大规模发行，虽然自6月下旬开始，证监会也逐步开始收紧公司债监管，但大多数房企已然通过发行公司债募集了充足的资金。而快速发展中的房企，为了进一步推动销售增长，投资开发力度加大，需要更多的资金供给，往往融资力度比较大，总有息负债增长也比较显著。

从资产负债率上看，24家知名房企的资产负债率均超过80%，净负债率则更高。负债率最高的前十名房企分别是绿地控股、云南城投、嘉凯城、京投发展、融创中国、碧桂园、中国恒大、中房地产、信达地产、泛海控股。万科地产的资产负债率也超过了80%。

一般而言，资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。而从短期偿债压力指标流动比率、速动比率来看，企业短期偿债压力亦不小。流动比率，表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。国际上通常认为，流动比率等于2时较为适当。速动比率相对流动比率而言，扣除了一些流动性非常差的资产，非常苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当；小于1，表明企业面临很大的偿债风险。

若以国际通常标准衡量，24家资产负债率超过80%的知名房企，大部分都存在偿债风险。如绿地控股，负债率达89.43%，速动比率仅0.4%；万科地产的速动比率仅0.44%。虽然这几家企业资本结构的安全性高，但显著低于安全线的速动比率水平使得企业的流动性大打折扣，资金隐患不能忽视。

25家大房企靠筹资支持现金流



据中房智库研究员统计，至少有25家标杆房企经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。筹资能力最强（筹资现金流最高）的是中国恒大，2016年经营现金流为-586.1亿元，投资现金流为-1224.26亿元，筹资现金流则为2844.67亿元，净现金流为1034.31亿元。

筹资能力排在第二的是融信中国，尽管其2016年经营现金流为-171.61亿元，投资现金流为-79.06亿元，但筹资现金流为355.43亿元，使得其净现金流保持在了104.76亿元的水平。

此外，泛海控股、泰禾集团、绿地控股、阳光城、首开股份、荣盛发展、世茂房地产、招商局置地、当代置业等知名房企，2016年经营性现金流和投资性现金流均为负值。



面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，其实不足以应对房企销售下降带来的困窘。

国际评级机构穆迪预测，在政府加强调控抑制房价上涨的情况下，2017年房地产销售增速将会有所放缓。

同时，房企融资渠道收紧。去年10月份，上交所、深交所先后发文，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会多次强调严禁违规资金进入房地产领域。银行业收紧了对房企的贷款。今年4月以来，银监会连发10道金牌，银行业全面落实MPA（宏观审慎评估体系）考核，直指同业和理财等非标投融资，并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析表示，在金融“去杠杆”框架下，分别占房企融资额13%和20%的债券、非标将大幅萎缩，一季度上市房企筹资现金流同比已大幅萎缩90%，考虑到2019年以后高价地和“地王”进入开发上市期，偿债与销售回款下滑形成叠加，一部分房企现金流或面临较大压力。

有迹象显示，龙头房企已经开始着力降低负债，保持充裕的现金流。



万科财报显示，公司2016年经营性现金净流入约396亿元，年底持有货币资金约870亿元。万科董事会秘书朱旭称，资金充裕既可强化风险抵御能力，也令公司能更主动地应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。

中国恒大5月4日公告称，计划2017年全年赎回70%的永续债，目前已赎回永续债人民币561.8亿元，完成50%永续债的赎回。

而碧桂园、保利置业和远洋地产则在2016年均赎回了全部的永续债。“主要源于永续债的利率会随着借债时间的增长不断提升，若有低成本融资方式，提前赎回不失为控制成本的好方法，而且有利于防范财务风险。”房玲认为。

海通证券分析师姜超表示，预计未来房企偿债能力恶化，企业分化加剧，收入将受销量下滑拖累，经营现金流净额或将再度转负，致短期偿债能力明显弱化，但好在今年地产行业货币资金较充裕，短期内偿债仍可保证。但长期偿债压力大，要警惕债务偿还高峰的来临。

“截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年